Правила распоряжения ипотечной квартирой

Квартира, приобретенная в ипотеку, переходит в собственность заемщика. Он вправе пользоваться недвижимостью, но со стороны банка вводится ряд ограничений, направленных на обеспечение исполнения кредитных обязательств со стороны клиента. Нарушение установленных правил может привести к расторжению договора с последующим взысканием купленной в ипотеку квартиры. Поэтому заемщику нужно обязательно учитывать имеющиеся ограничения, прописанные в государственных законах и договоре с банком, перед совершением тех или иных действий со своей ипотечной недвижимостью.

Почему на недвижимость в ипотеке накладываются ограничения?

Купленная в ипотеку квартира становится предметом залога, который определяется статьей 334 ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке». Поэтому накладываются определенные ограничения, что может усложнить жизнь заемщику, желающему произвести с недвижимостью некоторые действия. Заключить сделку без таких условий не представляется возможным.


Внимание

Ограничения на распоряжение с ипотечной квартирой вводятся для получения банком дополнительной гарантии, которая обеспечит выполнение обязательств заемщиком. Такое решение минимизирует риски и позволяет кредитору избежать финансовых убытков.

Кто имеет право распоряжаться ипотечной квартирой?

Человек, получивший квартиру с помощью ипотечного кредитования, сразу приобретает относительно своей недвижимости три права: владения, пользования и распоряжения. Все это регулируется ФЗ «Об ипотеке» и статьей 346 ГК РФ.

Несмотря на возможность распоряжаться жильем, владелец должен учитывать ряд ограничений. Многие действия с ипотечной квартирой запрещены, а некоторые могут быть реализованы лишь с разрешения банка. Банковская организация может распоряжаться недвижимостью только в том случае, если заемщик нарушил зафиксированные в договоре условия.

Что можно делать заемщику с квартирой, купленной в ипотеку?

После подтверждения сделки и оформления ипотеки, доказывающих право владения недвижимостью, заемщик может пользоваться своей новой квартирой по прямому назначению. Несмотря на ограничение возможности распоряжаться жильем, человек вправе выполнять практически все стандартные действия:


  • проживать в квартире;
  • подселять к себе третьих лиц;
  • выполнять глобальную перестановку;
  • производить ремонт без перепланировки.

Этих прав вполне достаточно, чтобы пользоваться недвижимостью до полного погашения ипотеки. Владелец ипотечной квартиры может выполнять и другие действия, но на них уже накладываются ограничения, прописанные в договоре и требующие получения отдельного разрешения у банка.

Что нельзя делать с ипотечной недвижимостью?

Владелец квартиры, которая остается залогом до выплаты ипотеки, строго обязуется сохранять состояние недвижимости. Заемщику запрещено разрушать недвижимое имущество, а также ломать или приводить в неисправность отдельные элементы, от которых зависит качество эксплуатации жилья. Если возникает необходимость, владелец должен выполнять ремонтные работы, направленные на поддержание состояния ипотечной квартиры. Такие требования предусмотрены статьей 30 ФЗ «Об ипотеке».

Внимание

Многие банки вносят в договор дополнительный пункт, предусматривающий возможность проверки недвижимости уполномоченным сотрудником. Заемщик обязуется предоставлять доступ к своей квартире для проведения проверки ее состояния не менее одного раза в год. Отказ от исполнения этого требования два раза подряд может стать основанием для расторжения ипотечного договора со стороны банка.

Приобретая квартиру в ипотеку, заемщик получает жилое помещение, которое может быть использовано только для проживания. Ранее существовали программы по переводу такой недвижимости в коммерческий статус на этапе выплаты кредита, но позднее были отменены. Теперь это регулирует статья 22 ЖК РФ, которая запрещает производить подобные действия с жильем, имеющим обременение в виде ипотеки. Приобрести недвижимость для использования в коммерческих целях можно с помощью специального кредитования, которое отличается условиями и реальными размерами процентной ставки.

Чего нельзя делать с ипотечной квартирой без согласия банка?

Существуют также условные запреты, которые не позволяют заемщику совершать некоторые действия с недвижимостью без предварительного получения разрешения со стороны банка. Нарушение может повлечь за собой расторжение договора по ипотеке.

Согласно статье 31 ЖК РФ, члены семьи заемщика могут полноправно пользоваться жилым помещением, если между ними не установлены иные договоренности. Банк вправе запретить подселять в ипотечную квартиру и прописывать в ней третьих лиц без предварительного разрешения, о чем прописывается в дополнительном договоре. На близких родственников такой запрет не распространяется. Однако многие банки просят делать соответствующие уведомления, чтобы иметь представление о проживающих в заложенной квартире людях.


К сведению

Без согласия банка, с которым была оформлена ипотечная сделка, также нельзя заложить недвижимость второй раз. Чаще всего разрешение на вторичный залог получить все же удается. В таком случае новый кредитор станет вторым в очереди, если заемщик не сможет справиться со своими обязательствами перед финансовыми организациями. Большинство банков на такое не идут, из-за чего вторичный залог имеет малую популярность.

Договор об ипотеке всегда дополняется пунктом, запрещающим сдачу ипотечной квартиры в аренду без получения дополнительного согласия банка. Также это отмечено в статье 346 ГК РФ и статье 40 ФЗ «Об ипотеке». Если заемщику удастся получить разрешение, то он имеет полное право передать свое жилье в пользование третьим лицам за установленную плату. Он должен будет заключить соответствующий договор об аренде и предоставить информацию в банк.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?

Перепланировка относится к одному из вариантов изменения конфигурации квартиры, что обязательно вносится в ее технический паспорт. Такое требование устанавливается 25 статьей ЖК РФ. Перед выполнением подобных работ потребуется запросить разрешение от банка, что всегда прописывается в договоре.

Произвести перепланировку можно по эскизу или по проекту. Первый вариант подойдет в том случае, если предполагается убрать стенные шкафы, снести ненесущие перегородки или переместить сантехнические элементы. Согласовать его можно по документации БТИ. Второй вариант применяется при необходимости проведения сложных работ, включая расширение отдельных комнат и установку новых санузлов. Разработкой проекта могут заниматься исключительно те организации, которые смогли получить соответствующую лицензию.

Начать работы по перепланировке ипотечной квартиры можно будет только после прохождения всех этапов документирования:


  1. Получение разрешения у контролирующих органов. Для этого потребуется предоставить подготовленный эскиз или проект предполагаемых работ.
  2. Посещение страховой компании. Обращаясь к агенту за официальным согласием, понадобится показать документы на квартиру и разрешение контролирующих органов.
  3. Обращение в банк. При посещении банковской организации также потребуется предоставить все документы на владение недвижимостью, кредитный договор, проект или эскиз и разрешения от контролирующих органов и страховой компании.

Когда работа будет завершена, все изменения потребуется зарегистрировать в БТИ и предоставить новую документацию в банк. Если этого не сделать или изначально произвести самовольную перепланировку, то ипотечный договор могут расторгнуть за нарушения со стороны заемщика. В некоторых случаях банковская организация может пойти навстречу и ограничиться требованием узаконить изменения в квартире или вернуть все к первоначальному виду.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Законодательных норм, которые запрещают продавать жилую недвижимость, ставшую залогом для ипотечного кредита, нет. Тем не менее произвести быструю сделку по продаже такой квартиры не удастся. Владельцу потребуется получить разрешение со стороны банка, что урегулировано статьей 346 ГК РФ и статьей 37 ФЗ «Об ипотеке».

Существует четыре способа продать ипотечную квартиру:

  1. Досрочное погашение ипотеки. При полной выплате долга владельцу квартиры потребуется лишь получить справку из банковской организации и снять обременение, обратившись в Росреестр. После этого недвижимость можно продавать классическим способом, не привлекая к сделке третьих лиц. Таким вариантом проще всего воспользоваться, если остаток долга небольшой. Тогда можно попросить от покупателя залог, подписав соответствующий договор, и вложить его в полное закрытие ипотеки.
  2. Оплата ипотеки из вырученных с продажи средств. При проведении такой сделки покупатель передает деньги в две банковских ячейки. В первой – сумма для закрытия ипотеки, которую изымет представитель банка. Во второй – остаток, предназначенный для продавца. Вместо ячеек могут использоваться специальные банковские счета. После этого сделка считается состоявшейся, а новый владелец может снять обременение с квартиры самостоятельно. Правила реализации такой схемы прописаны в статьях 867 и 922 ГК РФ.
  3. Продажа квартиры вместе с долгом. Такой вариант применим в том случае, если покупатель готов взять ипотеку на себя. После проверки банком его платежеспособности заключается сделка, согласно которой собственность переходит новому хозяину недвижимости вместе с долгом предыдущего заемщика, что прописано в статье 38 ФЗ «Об ипотеке». Процедура проводится с заключением договоров цессии и купли-продажи. Если это предусмотрено условиями сделки, то покупатель также выплачивает бывшему владельцу сумму, которую тот уже успел внести для оплаты ипотеки.
  4. Реализация заложенной квартиры с помощью банка. Если у заемщика нет средств для дальнейшей оплаты кредита, то он может обратиться к выдавшей ипотеку организации. В таком случае банк через суд взыскивает заложенное жилье и реализует его с помощью публичных торгов. В некоторых случаях, чтобы быстрее продать квартиру, на нее устанавливается низкая цена. Поэтому заемщик может остаться должен банку даже после реализации недвижимости.
Дополнительная информация

Многие покупатели не готовы идти на лишние сложности, из-за чего владельцам, обремененным ипотекой, приходится снижать стоимость своего заложенного жилья. Чаще всего такие квартиры удается продать по цене, которая примерно на 20% ниже среднерыночной на аналогичную недвижимость. Если она продается банком с торгов, то снижение может доходить даже до 50%.

Можно ли подарить квартиру в ипотеке?

Согласно статье 37 ФЗ «Об ипотеке», заложенная недвижимость может стать предметом дарения третьему лицу только при получении согласия со стороны кредитора. Обычно банки прямо прописывают в ипотечном договоре, что производить подобные действия с ипотечной квартирой без их согласия запрещено. Подарить ее не удастся даже своему ребенку.

Все банки могут пойти навстречу и дать возможность произвести процедуру дарения только в том случае, если новый владелец будет готов принять ипотечные обязательства по имеющемуся договору. В таком случае будет проведена проверка платежеспособности одариваемого. При положительном решении потребуется заключить новый договор, по которому будущий собственник начнет производить оплату ипотеки.

Можно ли обменять ипотечную недвижимость?

Возможность обмена квартиры, которая стала залогом ипотеки, предусмотрена в статье 345 ГК РФ. Реализовать такую сделку можно только с согласия банка. При этом должно быть выполнено несколько важных условий:

  • после подписания договора прошло не менее 5 лет;
  • большая часть долга выплачена;
  • заемщик не имел ни одной просрочки по кредиту;
  • стоимость нового жилья не ниже имеющегося;
  • выбранная квартира находится в том же регионе.

Некоторые банки могут предъявлять дополнительные условия и имеют право отказать заемщику в проведении сделки. Важной составляющей обмена выступает оценка новой квартиры, что оплачивается заемщиком из своих средств.

Произвести обмен можно напрямую, заключив соответствующий договор с продавцом выбранной квартиры. В таком случае стоимость недвижимости должна быть примерно равной. Если банк одобряет сделку, то заемщик продолжает платить за ипотеку, но залог сменяется новым объектом. Также допускается обмен с оплатой имеющейся ипотеки путем досрочного закрытия кредита или продажи заложенной квартиры с привлечением банка.

Можно ли оформить завещание на квартиру в ипотеке?

Заемщик, получивший ипотеку, становится собственником квартиры, хотя она и становится предметом залога. Согласно статье 37 ФЗ «Об ипотеке», собственник имеет полное право оформить завещание на свое жилье. Нахождение ипотечной квартиры в залоге не становится ограничивающим фактором. Для подготовки завещания нужно обратиться к нотариусу, который соберет и заверит все необходимые документы.

После смерти заемщика недвижимость переходит к тем, кто был указан в завещании. Наследник вправе отказаться от принятия наследства. Зачастую именно так и происходит, так как вместе с квартирой человеку переходит и ипотечная задолженность, которую придется погасить. Если наследников несколько, то обязательства разделяются поровну.

Внимание

Получить наследство можно только через полгода с момента смерти наследодателя. Указанный в завещании наследник, решивший не отказываться от квартиры, должен решить вопрос с погашением ипотеки. Он может обратиться в страховую компанию, если по контракту были предусмотрены выплаты при смерти заемщика, или заключить с банком новый ипотечный договор на себя и продолжить вносить платежи.

Можно ли включить ипотечную квартиру в брачный договор или соглашение при разводе?

С помощью брачного договора фиксируются все имущественные и финансовые вопросы, которые могут стать предметом спора при разводе. Контракт составляют перед вступлением в брак либо после. Для составления брачного договора привлекается нотариус, который официально заверяет договор пары и проверяет его на соответствие статье 42 СК РФ. Включать в контракт ипотечную квартиру разрешено, а некоторые банки даже требуют этого в обязательном порядке. Это позволяет получить дополнительные гарантии, что даже после потенциального развода заем будет выплачен в полной мере.

Банки могут предлагать свои образцы брачного договора, где продуманы все вопросы, связанные с ипотекой. Пара вправе отказаться и составить документ самостоятельно или с опытным юристом. В договоре важно указать, кто будет выполнять обязательства перед банком после развода и кому достанется недвижимость. Если ипотека еще не взята, то стоит прописать и вопросы, касающиеся ее оформления и первоначальных платежей по ипотеке. Также следует отметить, какую ответственность понесет супруг или супруга при неисполнении своих обязательств. Потребуется внести информацию и о приобретаемой недвижимости.

Внимание

Если брачный договор не был составлен, то при разводе жилье вместе с ипотечной задолженностью делится между супругами. Можно запросить изменение ипотечных условий с согласия банка. При возникновении споров между бывшими супругами может быть проведено судебное заседание. На него должен быть приглашен представитель банка, чтобы решить ипотечный вопрос. Квартиру можно продать либо перенести все обязательства с правом владения одному лицу, если банковская организация даст согласие. Гражданский брак, который не был официально зарегистрирован, не может быть признан причиной для раздела имущества при «разводе», из-за чего квартира вместе с долгом остается на заемщике.

Нюансы

Производя любые действия с ипотечным жильем, нужно также учитывать, что существует ряд важных нюансов. Их несоблюдение может быть признано нарушением договора с банком. Следует обратить внимание на следующее:

  • заемщик обязан выполнять все обязательства, связанные с платежами по квартире, включая страховые взносы, коммунальные услуги и прочее;
  • отдельные пункты договора могут содержать дополнительные правила и запреты, которые нужно учитывать;
  • при нарушении условий банк вправе подать иск в суд либо незамедлительно разорвать договор, потребовав оплату всего долга или забрав недвижимость;
  • необходимость сообщать банку о новых жильцах из числа родственников носит уведомительный характер, не требующий проверок или присутствия этого лица;
  • при продаже квартиры потребуется заплатить налог НДФЛ, если она находится в собственности менее пяти лет, что прописано в статье 228 НК РФ;
  • при неисполнении условий ипотеки наследниками, указанными в завещании, обязательства могут перейти поручителю, если такой пункт предусмотрен договором;
  • разорвать брачный договор или внести в него корректировки допускается только при согласии банка.

Выполнение всех условий ипотечного договора, сочетающееся с большой внимательностью по отношению к нюансам, позволит сохранить свою собственность. А малейшие нарушения могут привести к проблемам с банком вплоть до потери ипотечной квартиры.

Автор-редактор статьи: Дмитроченко Евгений
Автор-редактор статьи: Дмитроченко Евгений недавно публиковал (посмотреть все)

КомментарииПоказаны 0 из 0
Оставить комментарий
Нажимая на кнопку «Отправить», вы даете согласие на обработку своих персональных данных