Как подарить квартиру в ипотеке?

Ипотеку оформляют на длительный срок. За этот период времени жизненные обстоятельства могут существенно измениться. Иногда человек сталкивается с необходимостью подарить помещение, за которое еще не выплачен долг. Однако квартира находится в залоге у банка. Кредитная компания хочет иметь гарантии того, что клиент сумеет произвести расчёт. Если этого не произойдет, банковская организация может инициировать продажу помещения для закрытия задолженности. Поэтому банки неохотно одобряют выполнение каких-либо юридических процедур с недвижимостью. Если человек хочет оформить дарственную на квартиру в ипотеке, необходимо заранее разобраться, удастся ли выполнить процедуру.

Можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке?

В законодательстве отсутствует запрет на дарение квартиры в ипотеке. Однако процедуру необходимо согласовывать с банком. Дополнительно стоит изучать положение ипотечного договора. Иногда банки вносят в соглашение пункт, согласно которому передача недвижимости до закрытия обязательств по ипотеке невозможна. Нарушение положения чревато досрочным прекращением сделки и выдвижением требований о единовременном возврате оставшегося ипотечного долга.


Нормативная база

Процедура дарения квартиры в ипотеке осуществляется в соответствии с положениями главы 32 ГК РФ. Сделка предполагает безвозмездную передачу имущества третьему лицу. Для юридической фиксации процедуры составляется договор дарения или дарственная. Бумагу оформляют, соблюдая положения статьи 572 ГК РФ.

Внимание

Владелец имущества имеет право самостоятельно распоряжаться своей собственностью и выполнять с ней любые действия, не противоречащие закону. Соответствующее правило закреплено в статье 209 ГК РФ. Однако описанные нормы актуальны, если на имущество не наложено обременение. Когда квартиру или иную недвижимость приобретают в ипотеку, и жилищный кредит еще не закрыт, в силу вступает положение №102 ФЗ от 16 июля 1998 года. В пункте 1 статьи 37 вышеуказанного нормативно-правового акта говорится, что любое отчуждение залогового имущества осуществляется только с согласия кредитора. Несоблюдение правила неправомерно и может привести к применению санкций.

Как получить согласие банка на составление дарственной на ипотечное жилье?

Банки с неохотой соглашаются на сделки с дарственной на квартиру в ипотеке. Однако заявку всё же могут одобрить. Обычно подобное решение принимают, если вместе с дарением квартиры будет осуществлена передача ипотеки. При этом новый заемщик должен соответствовать требованиям банка. Компания тщательно проверяет платежеспособность клиента. Определение материальных возможностей будет происходить с учётом тех же принципов, что и при выдаче займов. Компания изучит количество денежных средств, которые будут оставаться у гражданина после выполнения ипотечных платежей. Дополнительно принимают во внимание количество иждивенцев, стабильность заработка и иные нюансы. Лицо, на которое будет переоформлен долг, должно быть согласно с подобной процедурой.

ВАЖНО

Вероятность одобрения банком дарственной на квартиру в ипотеке повышается, если 50% от размера долга уже выплачено. Шанс на положительное решение возрастет, если лицо докажет целесообразность подобного действия. Так, можно предоставить приказ об увольнении, справку 2-НДФЛ или копию трудовой книжки, если материальное положение ухудшилось. Когда решение о дарении ипотечной квартиры принято из-за болезни, необходимо предоставить выписку из медкарты и справку от врача.

На кого можно оформить дарственную на квартиру в ипотеке?

Каждая финансовая организация придерживается своей позиции в отношении принятия решения о передаче недвижимости в дар. Однако по некоторым вопросам банки выработали типовую оппозицию. В частности решение зависит от лица, которому будет осуществлена передача квартиры в ипотеке. Если гражданин хочет подарить ипотечное имущество:


  1. Несовершеннолетнему, финансовая организация откажется одобрять такую сделку. Дело в том, что лица, не достигшие 18 лет, являются недееспособными и не несут полную юридическую ответственность за свои действия. Человек не может полноценно работать и рассматриваться в качестве заемщика.
  2. Супругу, обычно заключить сделку также не удастся. Квартира, купленная в ипотеку, изначально является общей. Однако допустим ряд исключений. Банк может пойти на встречу гражданину, если жилищный кредит был оформлен до заключения брака, или муж с женой разводятся, и один из них хочет аннулировать статус заемщика.
  3. Родственникам, предстоит получить согласие финансовой организации. В качестве одаряемого банк рассматривает только платежеспособное лицо, которое соответствует всем установленным требованиям. Действие выполняется для того, чтобы риски компании не увеличились.
  4. Созаемщику, компания откажет от процедуры. Дело в том, что лицо, выступающее в этой роли, и так имеет право на залоговую недвижимость. Подарить то, чем гражданин и так владеет, не удастся. Исключение составляют случаи, когда лицо хочет перестать быть созаемщиком и планирует передать права на недвижимость и обязательства по кредитным выплатам.

Необходимые документы

Чтобы заключить сделку дарения квартиры в ипотеке, предстоит подготовить пакет документов. В перечень нужно включить:

  • удостоверение личности всех участников сделки;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • техпаспорт на квартиру;
  • согласие супруга на регистрацию сделки, если помещение было куплено после вступления в брак;
  • заявление о регистрации договора;
  • выписка из домовой книги;
  • согласие банка.
Внимание

Если в сделке дарения ипотечной квартиры фигурирует ребенок, дополнительно потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Как оформить дарение квартиры в ипотеке детям?

Передать квартиру можно только детям, которые достигли совершеннолетия и могут производить расчёт по кредитам. Если им ещё нет 18 лет, выполнение процедуры невозможно. Банк откажется рассматривать несовершеннолетнего человека в качестве потенциального заемщика. Если все требования компании выполняются, можно попробовать подать заявку в финансовую организацию.

Для дарения квартиры в ипотеке детям предстоит действовать по следующей схеме:

  1. Обсудить с одаряемым все нюансы сделки и прийти к единому мнению по всем вопросам.
  2. Подготовить пакет документов, включив в перечень бумаги на обоих участников сделки. Финансовая организация будет проверять платежеспособность заказчика. Поэтому необходимо дополнить стандартный перечень справкой о доходах, трудовой книжкой и бумагами о семейном положении. Супруги участников сделки должны быть согласны на выполнение действия, если вместе с недвижимостью осуществляется передача долга.
  3. Подать заявление в банк с просьбой об одобрении сделки. Финансовая организация рассмотрит обращение гражданина и вынесет решение. Компания изучит платежеспособность одаряемого. Если лицо соответствует всем установленным требованиям, и дарение квартиры в ипотеке ребенку не несёт опасности для финансовой организации, заявку одобрят.
  4. Участники процедуры оформляют договор дарения. Бумагу составляют строго в письменной форме. В законодательстве не закреплена необходимость в обязательном нотариальном удостоверении сделки, однако выполнение процедуры минимизирует риск оспаривания соглашения.
  5. Участники процедуры регистрируются в Росреестре. Необходимо учитывать, что обременение с недвижимости снимают до полного расчета по обязательствам.
  6. Осуществляется фактическая передача помещения.

Как оформить дарение квартиры в ипотеке родственникам?

Если в сделке оформления дарственной на ипотечную квартиру будут фигурировать родственники, банк предъявляет стандартные требования. Организация согласится пойти на сделку только в том случае, если получателем квартиры выступает платежеспособный человек. Он должен иметь официальный доход и возможность подтвердить размер прибыли. Дарение квартиры в ипотеке заключают по следующей схеме:

  1. Стороны оговаривают все нюансы сделки и подготавливают пакет документов.
  2. Участники процедуры обращаются в банк для одобрения дарения квартиры в ипотеке.
  3. Банк детально рассматривает поступившую заявку. Если сделка не несет угроз для финансовой организации и не связана с дополнительными затратами, её одобряют.
  4. Происходит перерегистрация имущества.
  5. Из-за того, что квартира находится в ипотеке, процесс перерегистрации может затянуться. Однако процедуру обязаны выполнить в срок, не превышающий 1 месяца.

Как оформить дарение ипотечной квартиры созаемщикам?

Как уже говорилось ранее, обычно процедура дарения между участниками ипотечного соглашения не осуществляется. Созаемщик и так имеет право на недвижимость. Дарственную на ипотечную квартиру заключают, если основной должник денежных средств хочет прекратить выплату кредита и избавить себя от обязательств перед банком, а также передать недвижимость в собственность одному лицу. В этом случае необходимо действовать по следующей схеме:


  1. Обсудить сделку, подготовить документацию.
  2. Обратиться в банк, получить согласие организации, перезаключить кредитный договор. В новом соглашении созаемщик будет фигурировать в качестве единоличного получателя денежных средств.
  3. Обратиться в Росреестр и переоформить недвижимость.

Дарение квартиры в ипотеке третьему лицу

Дарение квартиры в ипотеке третьему лицу, которое никак не связано с основным получателем денежных средств, осуществляется по классической схеме:

  1. Стороны согласовывают сделку, удостоверяются, что гражданин соответствует требованиям банка.
  2. Происходит подготовка пакета документации.
  3. Участники процедуры обращаются в банк.
  4. Финансовая организация проверяет гражданина на соответствие требованиям.
  5. Сделку переоформляют.
  6. Новый владелец квартиры обращается в Росреестр и переоформляет помещение.

Примечательно, что все страховые договоры также необходимо переоформить на нового заемщика. Иногда присутствует потребность в покупке нового полиса.

Дарственная на недвижимость в ипотеке при разводе

Супруг по правилам финансовых организаций должен выступать в качестве созаемщика. При этом квартира, купленная в ипотеку, признается совместной собственностью мужа и жены.  Если супруги разводятся, они могут самостоятельно договориться о судьбе имущества. В частности, граждане имеют право переоформить ипотеку только на одного человека. Он продолжит закрывать жилищный кредит самостоятельно и в последующем станет собственником имущества.

Для осуществления процедуры лицо, которое не хочет погашать ипотеку и готово отказаться от своей собственности в пользу мужа или жены, оформляет дарственную. Однако стделку удастся осуществить только после получения одобрения банка. Компания вынесет итоговое решение только после того, как проанализирует финансовое положение заемщика. Если лицо сможет в одиночку погашать ипотечный кредит, заявку одобрят.


Сроки процедуры

Дарение квартиры в ипотеке – не быстрая процедура. Формально сделку можно разделить на два этапа – получение разрешения от банка и непосредственно перерегистрацию недвижимости. Финансовая организация пойдёт на выполнение процедуры, только если удостоверится, что дарение имущества не повысит возможные риски. Поэтому проводится тщательная проверка. В среднем процедура занимает около 1 месяца. Затем компания выносит итоговое решение.

Если банк одобрил заключение дарственной на недвижимость в ипотеке, предстоит перерегистрировать квартиру. Процедура также занимает время. Её обязаны провести в срок до одного месяца.

Дополнительно время необходимо на сбор документации, переоформление страховки при ипотеке. В среднем дарение ипотечной квартиры занимает от 2 до 3 месяцев.

Структура договора дарения ипотечной квартиры

Чтобы договор дарения квартиры признали действительным, он должен быть составлен правильно. Документы необходимо оформлять строго в письменной форме. Дополнительно важно указать следующую информацию:

  • сведения об участниках сделки;
  • факт присутствия согласия от кредитора;
  • описание недвижимости, её технические характеристики;
  • особенности передачи недвижимости;
  • права и обязанности участников соглашения;
  • данные о переходе права собственности с указанием того, что одаряемый знает о факте нахождения имущества в залоге у банка;
  • дата и подпись участников сделки.

Скачать образец договора дарения ипотечной квартиры можно здесь.

Расходы

Дарение предполагает безвозмездную передачу недвижимости в собственность. Однако сделка связана с определенными затратами. Если дарственная на квартиру в ипотеке заключена не между родственниками, предстоит оплатить налог. Размер платежа в пользу государства составляет 13%. Дополнительно взимается госпошлина за регистрацию недвижимости. Размер платежа составляет 1000 руб. Показатель закреплен в статье 333.33 НК РФ.

К сведению

Дополнительно может потребоваться обращение к нотариусу. Использование его услуг не является обязательным действием, однако обращение к специалисту снизит риск признания дарственной на квартиру в ипотеке недействительной. Тарифы зависят от региона. Госпошлину каждая сторона сделки оплачивает за себя.

Дарение доли в ипотечной квартире

Получение ипотеки означает заключение, в соответствии с которым кредитор подает денежные средства на покупку жилья. Владельцем имущества становится основной заемщик. Раздел собственности на части возможен только после закрытия обязательств перед банком. Поэтому в классической ситуации дарение доли в ипотечной квартире не осуществляется. Исключение составляют случаи, когда получатель денежных средств состоит в браке, и между сторонами не заключён брачный договор, разграничивающий право собственности на приобретаемое имущество. В этой ситуации помещение признается общим, даже если в договоре фигурирует только один человек.

К сведению

Дарение доли может быть осуществлено в ситуациях, когда супруг не желает погашать ипотечный кредит и перестает выступать в качестве созаемщика. В этом случае имущество переоформляют только на одно лицо. Гражданин становится полноправным владельцем недвижимости. Подаренное имущество не подлежит разделу после развода.

Что делать, если банк не дает разрешения на дарение ипотечной квартиры?

Если подарить недвижимость необходимо, но банк не одобряет осуществление подобной сделки, необходимо снять с недвижимости обременение. Для этого стоит погасить оставшийся долг или осуществить рефинансирование ипотеки. Последний способ считается самым популярным. Для решения проблемы метод предлагают использовать сами кредиторы. Так, если квартира находится в залоге у Сбербанка, можно рефинансировать кредит в другой финансовой организации. Однако заявку одобрят только в том случае, если отсутствуют просрочки по выплате долга. Поэтому необходимо добросовестно выполнять взятые на себя обязательства.

Что будет, если подарить квартиру без ведома банка?

Нарушить запрет практически невозможно. Без разрешения финансовой организации не удастся перерегистрировать помещение. Сотрудники регпалаты не только откажутся выполнять процедуру, но и могут уведомить банк о действиях заемщика. В  этой ситуации возможна следующая тактика:

  1. Финансовая организация обратится в суд для признания сделки дарения квартиры в ипотеке недействительной, а действия заёмщика мошенническими. В последнем случае гражданина могут привлечь к уголовной ответственности.
  2. В отношении заёмщика применят штрафы. Их наличие обычно заранее зафиксировано в договоре.
  3. Банк потребует досрочного погашения остатка долга. Если заемщик не сможет рассчитаться по обязательствам, квартиру реализуют.

Из вышесказанного следует, что выполнять какие-либо процедуры с ипотечной недвижимостью без ведома финансовой организации крайне не рекомендуется.

Плюсы и минусы

Преимуществом дарения ипотечной квартиры выступает возможность передачи имущества другому лицу без длительного ожидания. Кроме того, заключить сделку очень просто. Потребность в нотариальном заверении договора отсутствует. Заполнить бланк документа также не сложно.

Однако дарственной на квартиру в ипотеке присущ целый перечень недостатков. В список входят:

  • Банки с неохотой одобряют подобные сделки. Существует риск, что заемщик впустую потратит время.
  • Предстоит подготовить большой пакет документов.
  • Возникнут дополнительные затраты.
  • Если попробовать подарить недвижимость без согласия финансовой организации, нарушителя могут привлечь к ответственности.

Дарение квартиры в ипотеке на примере СберБанка

Классическим примером сотрудничества гражданина и финансовой организации по вопросам передачи ипотечной недвижимости в дар является взаимодействие со Сбербанком. Компания соглашается одобрять сделки, только если подобные действия не несут дополнительных рисков. Получить положительный ответ крайне проблематично. Заемщику придется доказать, что передача недвижимости – вынужденный шаг, который вызван ухудшением финансового положения или состоянием здоровья.

В качестве получателя ипотечной недвижимости банк рассматривает только платежеспособных, официально трудоустроенных граждан, которые проработали на последнем месте минимум полгода. Факт наличия трудоустройства необходимо официально подтвердить. Клиент должен соответствовать всем требованиям, которые компания предъявляет ипотечным заемщикам, обычно они следующие:

  • официальная регистрация в регионе присутствия банка;
  • возраст 21-75 лет;
  • общий трудовой стаж минимум два года;
  • положительная кредитная история.

Если хотя бы один из пунктов не выполняется, компания оставляет за собой право отклонить заявку.

Что делать, если куплена квартира, а всплыла дарственная?

Покупка квартир на вторичном рынке связана с повышенными рисками. Само по себе наличие дарственной истории или передачи помещения не является чем-то противозаконным. Однако родственники могут попытаться оспорить соглашение. Защитить гражданина способно страхование титула. В этой ситуации, в случае оспаривания сделки, компания, продавшая полис, возместит ущерб и погасит кредит перед финансовой организацией.

Во всех остальных случаях денежные средства обязано вернуть лицо, которое заключило неправомерное соглашение. На практике добиться получения выплаты может быть проблематично. Поэтому эксперты рекомендуют заранее проверять помещения на предмет правомерности получения собственности продавцом. Оспаривание сделки не избавит гражданина от потребности в погашении кредита. Лицо должно будет рассчитываться по обязательствам перед банком. В иной ситуации человека могут привлечь к ответственности.

Нюансы

Внимание

Принимая ипотечную недвижимость в дар, одаряемый должен понимать, что получает не только то имущество, но и обязательства перед банком. Если кредит не погашен своевременно, компания может в любой момент осуществить отчуждение жилплощади, реализовав квартиру через аукцион.

Если дарственная на квартиру в ипотеке всё же целесообразна, можно обратиться к банку с просьбой о смене заемщика, когда остаток долга составляет порядка 1/3 от общего объема. В иной ситуации шанс на получение положительного решения значительно ниже.

Автор статьи: Наталья Ларионова
Автор статьи: Наталья Ларионова недавно публиковал (посмотреть все)

    КомментарииПоказаны 0 из 0
    Оставить комментарий
    Нажимая на кнопку «Отправить», вы даете согласие на обработку своих персональных данных