Перепланировка квартиры в ипотеке

Многие дома строят по типовым проектам. В результате квартиры очень похожи друг на друга, даже если дизайн интерьера отличается. Чтобы изменить жилище под себя, люди проводят перепланировку помещения. В результате удаётся персонифицировать квартиру и сделать её максимально удобной для проживания. Однако вносимые изменения могут отразиться на стоимости помещения. Если квартира куплена в кредит, имущество будет находиться в залоге до полного расчета по обязательствам. Банку важно, чтобы ипотечное помещение продолжало оставаться высоколиквидным. Поэтому компании накладывают ряд ограничений на процедуры, которые можно выполнять с недвижимостью.

Внимание

Перед тем, как выполнить перепланировку квартиры, находящейся в ипотеке, важно уточнить, можно ли осуществлять подобные действия.

Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?

В законодательстве отсутствует прямой запрет на выполнение перепланировки в ипотечной квартире. Однако жилищный кодекс обязывает вносить коррективы в техническую документацию согласно статье 25 ЖК РФ. Поэтому существует необходимость согласования внесённых изменений.


Покупка жилья в ипотеку не становится основанием для наложения запрета на перепланировку. Однако не каждая финансовая организация согласится разрешить менять помещение. Дело в том, что цена недвижимости может существенно уменьшится после переустройства. Для компании снижение цены залога невыгодно. Поэтому организация устанавливает запрет на внесение изменений или требует их согласования. Соответствующее положение фиксируют в кредитном договоре.

ВАЖНО

Если заемщик не выполняет условия соглашения, банк может обязать заёмщика вернуть ипотечную квартиру в первоначальный вид до перепланировки. В случае отказа компания расторгнет договор в одностороннем порядке и заставит клиента единовременно погасить оставшуюся часть. Напоминаем о том, что представители банка имеют право в любой момент посетить квартиру и проверить состояние залога.

Закон о переносе стен в ипотечной квартире

Основным законом, регламентирующим взаимодействие заемщика и финансовой организации, выступает ФЗ №102 от 16 июля 1998 года «Об ипотеке». В нормативно-правовом акте отражены права и обязанности каждой из сторон, особенности расчета по обязательствам, нюансы заключения договора, а также правила принудительного истребования денежных средств в случае невыполнения обязательств. Однако прямого запрета на проведение перепланировки в квартире в ипотеке нет.

Между тем, в статье 29 ФЗ №102 от 16 июля 1998 года говорится, что залогодатель имеет право пользоваться имуществом, однако не должен допускать ухудшение состояния помещения и уменьшения его стоимости сверх того, что считается нормальным износом. Из вышесказанного следует, что, если перепланировка приведёт к уменьшению цены ипотечной недвижимости, проведение процедуры недопустимо.


Внимание

Перепланировку необходимо согласовывать. Соответствующее требование закреплено в статье 25 ЖК РФ. Выполнением процедуры занимается жилищная инспекция. На основании её решения могут быть внесены изменения в техническую документацию. Однако инспекция откажет в согласовании перепланировки, если указан запрет процедуры, и согласие от банка не получено. Обычно представители госорганов придерживаются такого правила, даже если с технической точки зрения нарушений нет.

Самовольная перепланировка чревата привлечением к административной ответственности. Соответствующее правило закреплено в статье 7.21 КоАП РФ. Нарушителя обяжут выплатить штраф. Финансовая организация может разорвать договор и потребовать единовременно вернуть оставшуюся задолженность по ипотечной квартире.

Понятие и виды перепланировки

Понятие «перепланировка» закреплено в статье 25 ЖК РФ. Здесь говорится, что процедура представляет собой изменение технических характеристик помещения с обязательным отражением корректив в паспорте недвижимости. Выделяют следующие виды перепланировок квартиры:

  1. Требующие обязательного согласования. Примером выступает объединение нескольких комнат в одну.
  2. Не требующие обязательного согласования. Сюда включают косметический ремонт помещения.
  3. Производимые в рамках разработки типового проекта. Такие изменения требуют полной замены техпаспорта жилья.

Условия ипотечного договора при перепланировке квартиры

Банк предпринимает все действия, чтобы сохранить стоимость залога. Поэтому в договоре всегда фиксируют правила внесения изменений в конфигурацию имущества. Обычно банки разрешают выполнять следующие действия с недвижимостью без согласования:

  • выполнение косметического ремонта;
  • замена ванны душевой кабиной и наоборот;
  • замена дверей без изменения дверных проёмов;
  • замена напольного покрытия.

Если планируют другие ремонтные работы, нужно детально изучить договор. Обычно банк обязывает согласовывать вносимые изменения. Дополнительно в документе фиксируют санкции за проведение ремонтных работ в ипотечной квартире, которые нарушают требования.

К сведению

Иногда финансовая организация разрешает производить перепланировку без предварительного согласования, если с момента заключения сделки прошло больше 1 года, и заемщик исправно вносит кредитные платежи. Однако всё зависит от положений соглашения.

Что можно менять в ипотечной квартире, а что нельзя?

Гражданин имеет право сносить или переносить перегородки, дверные проемы, объединять или разъединять комнаты, устанавливать дополнительные санузлы, выполнять ремонт. Оформление перепланировки осуществляется на основании проектной документации. Однако не все коррективы можно согласовать. Запрещено выполнять следующие действия в квартире в ипотеке:


  • размещать санузел над жилыми комнатами или кухнями, за исключением ситуаций, когда нижний этаж также находится в собственности лица, которое владеет квартирой сверху;
  • осуществлять перенос радиаторов на лоджии;
  • прятать в стены трубы отопления, водо- и газоснабжения, канализации;
  • увеличивать площадь санузла за счёт других комнат.
Внимание

Если выполнены вышеуказанные изменения, перепланировку не согласуют. Квартиру обяжут вернуть в первоначальный вид.

Как сделать перепланировку в ипотечной квартире?

Если гражданин хочет выполнить перепланировку квартиры в ипотеке, нужно четко соблюдать инструкцию об осуществлении процедуры. Потребуется выполнить следующие действия:

  1. Детально изучить ипотечный договор. Обычно в типовом ипотечном соглашении пункт о перепланировке не указывают. Однако важно внимательно изучать все нормы документа. От положений договора зависит потребность в получении лицензии банка. Информацию обычно отображают в разделе «права и обязанности сторон». Часть банков фиксирует здесь запрет на внесение любых изменений в помещении.
  2. Согласовать перепланировку с жильцами и соседями. Если действия владельца квартиры не затрагивают интересы других жителей многоквартирного дома, спрашивать разрешение на внесение изменений необязательно. Однако присутствие заверенного согласия на перепланировку позволит доказать законность действий, если возникнут какие-либо споры. Если планируется ремонт в муниципальной квартире, или предстоящие изменения затронут места общего пользования, согласие других жильцов обязательно.
  3. Подготовить эскиз или проект. Выбор варианта перепланировки ипотечной квартиры зависит от перечня изменений, которые будут внесены в помещение. Если владелец недвижимости не планирует изменять несущие стены или общедомовое имущество, достаточно наличия эскиза. Во всех остальных ситуациях необходим проект. Лучше всего заказать документ у лиц, имеющих разрешение на ведение подобной деятельности.
  4. Согласовать изменения с банком и страховой компанией. От ответа организации зависит возможное будущее ремонта. Запрос можно подавать после того, как эскиз или проект перепланировки ипотечной квартиры утверждён. Обычно ответ дают в течение полутора месяцев.
  5. Если ответ положительный, обратиться в жилищную инспекцию и утвердить перепланировку. Если используется эскиз, изначально необходимо провести ремонтные работы и только потом подавать заявление. Жилищная инспекция проведёт проверку по факту внесённых корректив. Если они не нарушают нормы законодательства, в течение нескольких месяцев будет выдано итоговое заключение. Если речь идёт о работах по проекту, вероятность получения разрешения практически нулевая. Такие изменения неохотно удовлетворяют из-за того, что существует риск разрушения здания.
  6. Обратиться в БТИ. Подавать документы необходимо после того, как получено заключение жилищной инспекции. БТИ занимается оформлением нового техпаспорта помещения. В документе отразят внесённые коррективы.
  7. Подать полученные документы в Росреестр и получить выписку.

Необходимые документы для узаконивания переноса стен

Чтобы перепланировку квартиры в ипотеке согласовали, необходимо подготовить пакет документов. Причём бумаги необходимо собрать отдельно для банка, жилищной инспекции, Росреестра и БТИ. Согласование ремонта начинают с обращения в финансовую организацию. Если разрешение банка не получено, жилищная инспекция может отказать в выдаче заключения. Чтобы банк одобрил перепланировку ипотечной квартиры, необходимо предоставить:

  • заполненное заявление;
  • проект или эскиз перепланировки;
  • результаты оценки, подтверждающие, что стоимость помещения не будет уменьшена;
  • удостоверение личности основного заемщика.

Список бумаг может меняться в зависимости от финансовой организации. Прежде, чем приступать к сбору документов, необходимо обратиться в банк и получить предварительную консультацию.

Когда финансовая организация дала разрешение, необходимо обратиться в жилищную инспекцию. В организацию предстоит предоставить:


  • заполненное заявление;
  • эскиз или проект перепланировки;
  • удостоверение личности;
  • правоустанавливающую документацию на недвижимость;
  • технические бумаги;
  • согласие банка на проведение перепланировки;
  • согласие совершеннолетних жильцов на внесение изменений в помещении.

Жилищная инспекция проанализирует бумаги и проведет проверку. После этого гражданину предоставят заключение. Если в нём указано, что выполненные работы не нарушают нормы законодательства, предстоит посетить в БТИ и переоформить техпаспорт. Сотрудникам организации предстоит предоставить тот же список, который ранее подавался в жилищную инспекцию, а также включить в перечень полученное заключение.

Когда техпаспорт оформлен, его нужно зафиксировать в Росреестре. В уполномоченный орган предоставляют:

  • заполненное заявление;
  • удостоверение личности;
  • новые технические документы на квартиру;
  • заключение жилищной инспекции;
  • согласие финансовой организации.
Внимание

Если документы предоставлены в полном объеме, и в них отсутствуют ошибки, Росреестр выдаст новую выписку на ипотечную квартиру. Перепланировка считается зарегистрированной.

Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире?

Прежде чем начать узаконивание перепланировки в квартире в ипотеке, необходимо внимательно изучить ипотечный договор. В первую очередь необходимо детально изучить раздел «права и обязанности». В нём может быть отражен запрет на любые косметические изменения квартиры. Если соответствующая информация присутствует, узаконивание перепланировки усложняется. Заёмщику предстоит выполнить следующие действия:

  1. Согласовать планировку с соседями и жильцами, если потребность в подобном действии присутствует.
  2. Заказать эскиз или проект перепланировки. Дополнительно может возникнуть потребность в обращении к оценщику, который подтвердит, что планируемые изменения не уменьшат стоимость недвижимости.
  3. Подать заявление в банк и в страховую компанию, дополнив документацию ранее подготовленным эскизом и результатом оценки.
  4. Дождаться вынесения решения. Процесс может занять до полутора месяца. За это время представитель организации тщательно проверяет документы.
  5. Если решение положительное, выполнить перепланировку ипотечной квартиры и обратиться в жилищную комиссию. Представитель уполномоченного органа проверит соответствие внесённых изменений нормам действующего законодательства. Если все положения нормативно-правовых актов соблюдены, заёмщику предоставят документированное решение.
  6. Обратиться в БТИ и получить техпаспорт.
  7. Перерегистрировать недвижимость, посетив Росреестр.

Согласование с банком

Сама по себе процедура согласования перепланировки в ипотечной квартире с банком не отличается сложностью. Если гражданин хочет выполнить действия, предстоит:

  1. Внимательно изучить договор, удостоверившись в присутствии потребности в согласовании.
  2. Подготовить эскиз или проект перепланировки. Для выполнения процедуры необходимо обратиться к лицу, имеющему право на ведение подобной деятельности.
  3. Обратиться к оценщику и получить документы, подтверждающие, что внесенные коррективы не повлекут за собой уменьшение стоимости помещения.
  4. Собрать пакет документов и обратиться в банк.
  5. Дождаться принятия решения. Все дальнейшие действия возможны только в том случае, если финансовая организация даст положительный ответ.

Скачать образец заявления на согласование перепланировки в ипотечной квартире с банком можно здесь.

Согласование перепланировки в ипотечной квартире со страховой компанией

Страховщика также необходимо поставить в известность о предстоящей перепланировке ипотечной квартиры. В иной ситуации организация может отказать в предоставлении выплаты, если наступит страховой случай. Схема практически не отличается от порядка действий, которые необходимо выполнить для получения разрешения от банка. Гражданину предстоит:

  1. Подготовить пакет документов.
  2. Написать заявление и передать в уполномоченный орган (бланк можно получить в страховом отделении).
  3. Дождаться принятия решения.

Сроки и цена согласования

Согласование перепланировки в ипотечной квартире – это не быстрая процедура. Заёмщик, решившийся на её выполнение, должен быть готов к возможному ожиданию. Каждый этап занимает свой промежуток времени. Чтобы получить разрешение от банка, потребуется минимум 30 суток. Неделя потребуется на оформление проекта или подготовку эскиза. Оценщик выдаст заключение в течении 3 дней. Страховая компания рассматривает документы в срок до 2 месяцев. Жилищная инспекция даст разрешение в течение 45 дней. В общей сложности процедура может занять порядка 4 — 5 месяцев.

ВАЖНО

Дополнительно стоит подготовиться к затратам. Банк и страховая компания взимают плату за согласование перепланировки. Стоимость услуги составляет от 2000 до 5000 руб. Не всегда все вопросы удается решить мирным путём. Если присутствует потребность в обращении в судебную инстанцию, возможные затраты увеличится до 10000 и выше. Если заемщик нарушит установленные нормы и не согласует перепланировку, в его отношении будут применены штрафные санкции.

Возможные причины отказа в согласовании

Не всегда заявки на проведение перепланировки ипотечной квартиры удовлетворяют. Обычно банк не согласовывает ремонтные работы, если строительные нормы будут нарушены. Дополнительными причинами для отклонения заявки могут стать:

  • перепланировка приведет к возникновению угрозы для жизни и здоровья людей;
  • владелец недвижимости хочет изменить несущие конструкции жилого помещения;
  • необходимо выполнить перепланировку квартиры, располагающуюся на нижнем этаже в панельном доме;
  • эскиз или проект перепланировки подготовил некомпетентный специалист, который не прошел аккредитацию.

Любая из вышеуказанных причин считается веским основанием для отклонения заявки на перепланировку квартиры в ипотеке.

Обращение в Жилинспекцию и БТИ

Обращаться в Жилищную инспекцию необходимо после того, как банковская организация одобрила перепланировку. Необходимо заранее подготовить пакет документов, в перечень которых обязательно входит эскиз планируемых изменений, бумаги, подтверждающие наличие права собственности на недвижимость, а также разрешение, выданное банковской организацией и страховщиком. Строительные работы можно начать только после того, как перепланировка согласована с жилищной инспекцией. После этого можно обратиться в БТИ и внести изменения в техническую документацию.

Как узаконить перепланировку ипотечной квартиры через суд?

Иногда согласовать перепланировку в стандартном порядке невозможно. Жилищная инспекция откажется предоставлять разрешение в следующих ситуациях:

  • владелец недвижимости хочет застроить окна;
  • необходимо соорудить дверной проем больше, чем положено по стандарту;
  • человек хочет расширить недвижимость за счёт помещения, находящегося этажом ниже;
  • перепланировка затрагивает вентиляционные шахты;
  • осуществлена пристройка балкона.

Список причин не является исчерпывающим. Если возникла конфликтная ситуация, нужно обращаться в суд. Для этого предстоит подготовить исковое заявление. Дополнительно эксперты рекомендуют заручиться поддержкой профессионального юриста. Специалист поможет составить заявление и представит интересы клиента в суде. На адвоката необходимо оформить доверенность и оплатить его услуги. Исковое заявление необходимо дополнить следующим пакетом документов:

  • правоустанавливающие бумаги на квартиру;
  • проект или эскиз перепланировки;
  • отказ финансовой организации на внесение изменений, если документ был получен;
  • разрешение Жилищной инспекции, если оно было получено;
  • иные бумаги, которые могут подтвердить права заявителя.

Когда бумаги примут, на рассмотрение обращения может уйти несколько месяцев. Дело в том, что проводимые работы должны быть одобрены целым перечнем инстанций. В обязательном порядке к рассмотрению вопроса будет привлечена пожарная инспекция, МЧС, СЭС.

Как сделать оценку ипотечной квартиры с перепланировкой?

Финансовая организация хочет убедиться, что стоимость недвижимости не будет уменьшена. Поэтому к процедуре согласования перепланировки в ипотечной квартире должен быть привлечен оценщик. Он сможет установить стоимость помещения после внесения планируемых изменений. Необходимо обращаться к профессионалу, который имеет достаточный опыт и знания. Лицо должно обладать разрешением на ведение подобной деятельности. Услуги оценщика оплачивает заёмщик.

Недопустимые перепланировки

Не все виды перепланировок можно осуществлять по закону. Финансовая организация внимательно ознакомится с эскизом будущих изменений. Документ изучают специальные органы, которых подключают к процедуре. Их представители проверяют представленные бумаги на соответствие законодательству. Так, запрещено:

  • остеклить лоджию, если на ней находятся пожарные выходы и лестницы;
  • использовать специальные выносные конструкции для увеличения общей площади балконов;
  • объединять кухню и жилую комнату, если используется газовая система;
  • производить снос несущих конструкций.
К сведению

Запреты устанавливают для предотвращения возможного разрушения квартиры и нанесения вреда жизни и здоровья человека. Если клиент хочет выполнить перепланировку ипотечной квартиры, которая нарушает положения законодательства, финансовая организация откажет в выдаче разрешения. Можно попытаться оспорить вердикт, подать жалобу или обратиться в суд. Однако подобные действия могут быть чреваты досрочным расторжением договора. Чтобы не столкнуться с подобным, лучше заранее детально изучить все допустимые и запрещенные виды перепланировок и только после этого приступать к подготовке эскиза или проекта.

Перепланировка квартиры в ипотеке без согласования

Если гражданин не согласовал перепланировку квартиры в ипотеке, его могут привлечь к ответственности. В первую очередь на нарушителя будет наложен штраф по статье 7.21 КоАП РФ. Размер денежного взыскания доходит до 2500 руб. Дополнительно гражданина могут обязать вернуть помещение в первоначальный вид. Если внесенные изменения повлекли за собой нанесение вреда жизни и здоровью, а также имуществу других людей, лицо заставят возместить ущерб, ответственность может быть заменена на уголовную.

Сам банк также может применить санкции в отношении нарушителя. Если внесённые изменения повлекли за собой уменьшение стоимости ипотечного помещения, компания может досрочно расторгнуть договор и потребовать единовременно предоставить невыплаченные денежные средства.

Перепланировка квартиры в ипотеке на примере Сбербанка

Типовой ипотечный договор Сбербанка не накладывает запрет на осуществление перепланировки в квартире в ипотеке. Это значит, что, если вносимые изменения соответствуют нормам законодательства, компания не станет запрещать осуществление процедуры. Однако спрашивать разрешение на внесение корректив в недвижимость всё же необходимо. Чтобы финансовая организация предоставила согласие на осуществление процедуры, предстоит действовать по следующей схеме:

  1. Подготовить пакет документов, обязательно включив в него эскиз или проект перепланировки, а также заполненное заявление.
  2. Обратиться в финансовую организацию и предоставить бумаги.
  3. Дождаться проведения процедуры согласования.
  4. Получить итоговое решение финансовой организации.

Нюансы

Если гражданин хочет осуществить перепланировку в ипотечной недвижимости, необходимо заранее обдумать все предстоящие изменения и задокументировать их, составив детальный проект или эскиз квартиры. Полет фантазии в процессе ремонта недопустим. Такая перепланировка в последующем может быть признана незаконной. Перед тем, как составлять эскиз недвижимости, необходимо запросить первоначальный план квартиры и подготовить новую бумагу на основании полученного документа. Важно вносить коррективы с учётом строительных измерений. Поэтому лучше привлекать к процедуре подготовки документации профессионалов.

Покупая недвижимость на вторичном рынке, необходимо удостовериться, что в недвижимости не осуществлена неузаконенная перепланировка. Если случайно купить такую квартиру, в последующем можно столкнуться со сложностями. В большинстве ситуаций для узаконивания перепланировки придётся обращаться в суд. Кроме того, заявление на выполнение процедуры не всегда одобряют. В этом случае лицу придётся тратить деньги на возвращение помещения в первоначальное состояние. Иногда финансовая организация вовсе может расторгнуть сделку. Не стоит приобретать недвижимость с неузаконенной перепланировкой даже по сниженной цене. Проявляя внимательность, клиент минимизирует риск возникновения возможных сложностей.

Автор статьи: Наталья Ларионова
Автор статьи: Наталья Ларионова недавно публиковал (посмотреть все)

    КомментарииПоказаны 0 из 0